Calculer la rentabilité de votre investissement

Brute, nette, nette-nette : trois calculs, un écart énorme. La méthode complète avec exemple chiffré pour connaître votre vraie rentabilité.

Par Loan Devidal · 7 min de lecture

C'est le chiffre qui décide de tout : la rentabilité. Mais attention, il en existe trois versions, et l'écart entre elles est énorme. Un bien affiché à 7 % « brut » peut ne vous rapporter réellement que 3 % une fois tout payé. Voici comment calculer la vraie, celle qui compte.

1. La rentabilité brute : rapide, mais trompeuse

C'est le calcul que tout le monde fait, et celui qu'affichent les annonces.

Rentabilité brute = (loyer annuel ÷ prix d'achat total) × 100

Le « prix d'achat total » doit inclure les frais de notaire et les éventuels travaux, sinon le chiffre est faussé dès le départ.

Exemple : un bien acheté 130 000 euros (frais compris), loué 700 euros par mois, soit 8 400 euros par an. 8 400 ÷ 130 000 × 100 = 6,5 % brut.

C'est un bon repère pour comparer vite deux biens, mais il ignore toutes vos dépenses. Ne vous arrêtez jamais là.

2. La rentabilité nette : ce qui reste après les charges

On déduit maintenant tout ce que le bien vous coûte chaque année.

Rentabilité nette = ((loyer annuel − charges annuelles) ÷ prix d'achat total) × 100

Les charges à retirer :

• La taxe foncière
• Les charges de copropriété non récupérables
• L'assurance propriétaire non occupant (PNO)
• Les frais de gestion si vous déléguez à une agence
• Une provision pour travaux et pour la vacance entre deux locataires

Exemple : reprenons notre bien, avec 2 050 euros de charges annuelles. (8 400 − 2 050) ÷ 130 000 × 100 = 4,9 % net.

On est déjà loin des 6,5 % de départ.

3. La rentabilité nette-nette : la seule vraie

Dernière étape, la plus oubliée : l'impôt. Vos loyers sont imposés selon votre tranche et votre régime fiscal (revenus fonciers ou location meublée). Il faut donc retirer l'impôt et les prélèvements sociaux.

Rentabilité nette-nette = rentabilité nette − impôts et prélèvements sociaux

Selon votre situation, cette dernière marche peut vous coûter un à deux points. Notre bien à 4,9 % net peut ainsi tomber autour de 3 % net-net. C'est ce chiffre-là, et lui seul, qui dit ce que l'investissement met vraiment dans votre poche.

Qu'est-ce qu'un bon rendement ?

Quelques repères pour vous situer :

• Brut : 5 à 7 % est correct, au-delà de 8 % c'est excellent.
• Net : 3 à 4 % est très convenable, 5 % et plus est rare.
• Net-net : entre 1,5 et 2,5 % est courant, 3 % est très bon.

Et un rappel utile : à Paris, le rendement dépasse rarement 3 % brut, mais les acheteurs y misent sur la plus-value à long terme, pas sur le loyer.

Comment améliorer votre rentabilité

• Négociez le prix d'achat : chaque euro économisé au départ améliore le rendement à vie.
• Optimisez la fiscalité : la location meublée permet souvent de réduire fortement l'impôt, et donc de gagner sur la partie net-net.
• Limitez la vacance : un logement vide ne rapporte rien. Un bon emplacement et une relocation rapide protègent votre rendement.
• Gérez vous-même : supprimer les 6 à 10 % de commission d'agence, c'est un gain direct et immédiat sur votre net.