Dans quel type de bien investir ?

Studio, T2, T3... surface habitable, pièce principale, petites vs grandes surfaces : le vocabulaire et les arbitrages pour choisir le bon type de bien.

Par Loan Devidal · 6 min de lecture

Immeuble d'habitation en brique claire avec balcons, au moment de choisir le type de bien où investir

Studio, deux-pièces, maison, loft... le type de bien que vous achetez n'est pas un détail : il détermine qui sera votre locataire, quel rendement vous en tirerez et combien de temps vous passerez à le gérer. Voici comment vous y retrouver et choisir en connaissance de cause.

D'abord, le vocabulaire

On classe les logements par leur nombre de pièces principales :

Studio : une seule pièce, avec un coin cuisine intégré et une salle d'eau.
T1 : comme le studio, mais avec une cuisine séparée.
T2, T3, T4, T5 : un séjour plus une, deux, trois ou quatre chambres.
Les biens atypiques : loft (ancien local transformé), duplex et triplex (sur deux ou trois niveaux), souplex (avec un niveau en sous-sol).

Ce qu'on compte vraiment : surface et pièces

Deux notions reviennent sans cesse, et il vaut mieux les maîtriser.

La pièce principale : pour être comptée, une pièce doit faire au moins 9 m². C'est ce qui distingue un vrai deux-pièces d'un studio avec alcôve.
La surface habitable : on additionne les surfaces des pièces, mais on exclut les combles non aménagés, les caves, les balcons, les terrasses et tout ce qui se trouve sous 1,80 m de hauteur. C'est cette surface qui compte pour le bail.

Un écart de plus de 5 % entre la surface annoncée et la surface réelle peut d'ailleurs permettre au locataire de demander une baisse de loyer : mieux vaut être précis.

Petites ou grandes surfaces : le vrai arbitrage

C'est le cœur de la décision. Les deux logiques s'opposent.

Les petites surfaces (studio, deux-pièces) offrent le meilleur rendement au mètre carré et un prix d'entrée accessible. En contrepartie, les locataires changent souvent, ce qui veut dire plus de vacance et plus de gestion.

Les grandes surfaces (T3 et plus) attirent des locataires stables, familles en tête, qui restent longtemps. Moins de rotation, moins de tracas, mais un rendement au mètre carré plus faible et un ticket d'achat plus élevé.

En résumé : la petite surface, c'est le rendement contre l'agitation ; la grande, c'est la tranquillité contre la performance brute.

Et les biens atypiques ?

Loft, duplex, souplex : ils ont du cachet et se démarquent sur le marché, ce qui peut justifier un loyer plus élevé. Mais ils s'adressent à une clientèle de niche et demandent une analyse au cas par cas (isolation, luminosité, agencement). À réserver aux investisseurs qui savent ce qu'ils font.

Alors, quel type pour vous ?

Vous visez le rendement : orientez-vous vers un studio ou un deux-pièces dans une ville à forte demande.
Vous cherchez la tranquillité : un T3 ou un T4 vous apportera des locataires durables.
Vous voulez vous démarquer : un bien atypique peut se louer plus cher, si l'emplacement suit.

Dans les articles suivants, on entre dans le détail de chaque type, en commençant par le plus recherché des investisseurs : le studio.