Qu'est-ce qu'un bailleur ? Particulier, SCI, indivision

Le mot fait un peu juridique, mais il désigne simplement qui met un bien en location. Derrière, des réalités très différentes selon qu'on loue en son nom, via une SCI ou en indivision.

Par Loan Devidal · 6 min de lecture

Remise des clés d'un logement mis en location par son bailleur

Si vous louez un logement, vous êtes un bailleur. Le mot fait un peu juridique, mais il désigne simplement la personne qui met un bien en location et signe le bail avec le locataire. Derrière ce terme se cachent pourtant des réalités très différentes : on n'est pas bailleur de la même façon quand on loue un studio en son nom propre ou quand on gère cinq appartements via une SCI. Voici ce qu'il faut savoir.

Bailleur, propriétaire, preneur : qui est qui ?

On confond souvent trois mots.

Le bailleur, c'est celui qui donne le logement en location. C'est lui qui signe le bail côté propriétaire et qui perçoit les loyers.
Le preneur, c'est l'autre nom du locataire, celui qui prend le bien en location.
Le propriétaire, c'est celui à qui appartient le bien.

Dans la grande majorité des cas, bailleur et propriétaire sont la même personne. Mais pas toujours : une agence ou un mandataire peut être bailleur au nom du propriétaire, sans posséder le logement. Retenez surtout ceci : être bailleur, c'est un rôle, pas un titre de propriété.

Les trois façons d'être bailleur

C'est le point que la plupart des guides oublient, alors que c'est lui qui change tout : la structure juridique dans laquelle vous louez.

En nom propre (bailleur particulier)

C'est le cas le plus courant. Vous êtes propriétaire à titre personnel et vous louez directement. Simple à mettre en place, aucune formalité de création, mais les revenus s'ajoutent à vos autres revenus et sont imposés à votre tranche. C'est le point de départ naturel quand on a un ou deux biens.

En SCI (Société Civile Immobilière)

Ici, ce n'est plus vous qui possédez le bien, mais une société dont vous détenez des parts, seul ou à plusieurs. La SCI devient le bailleur officiel. L'intérêt : faciliter la gestion à plusieurs, préparer une transmission progressive du patrimoine, et choisir son régime fiscal (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés). En contrepartie, il faut créer la société, tenir une comptabilité et organiser des assemblées. C'est l'option des bailleurs qui pensent patrimoine sur le long terme.

En indivision

Vous avez hérité d'un bien avec vos frères et sœurs, ou acheté à deux sans créer de société ? Vous êtes en indivision. Le bien appartient à plusieurs personnes qui sont toutes bailleurs ensemble. C'est souple au départ, mais chaque décision importante demande l'accord des indivisaires, ce qui peut vite bloquer. Beaucoup finissent par basculer en SCI pour cette raison.

Les obligations du bailleur (celles qu'on oublie)

Quel que soit votre statut, la loi vous impose des devoirs. Les quatre principaux :

Fournir un logement décent. Surface minimale, sécurité, absence de nuisibles, performance énergétique suffisante. Depuis les dernières réglementations, un logement trop énergivore n'est même plus louable.
Remettre les diagnostics. DPE, plomb, électricité, gaz, risques : ils doivent être annexés au bail dès la signature.
Garantir une jouissance paisible. Vous ne pouvez pas entrer dans le logement quand bon vous semble, ni harceler votre locataire. Le domicile est protégé.
Assurer les gros travaux. La toiture, la chaudière, la structure sont pour vous. Seul l'entretien courant (petites réparations, joints, ampoules) revient au locataire, listé par le décret du 26 août 1987.

Ces obligations viennent surtout de la loi du 6 juillet 1989, le texte de référence des rapports entre bailleur et locataire.

Et vos droits, alors ?

Être bailleur, ce n'est pas que des devoirs. Vous avez le droit de fixer librement le premier loyer (sauf en zone encadrée), de demander un dépôt de garantie, de récupérer votre bien dans les cas prévus par la loi (vente, reprise, motif sérieux), et de sélectionner votre locataire sur des critères objectifs de solvabilité.

L'erreur classique du bailleur débutant

Croire qu'être bailleur, c'est juste encaisser un loyer. En réalité, c'est un rôle qui vous engage juridiquement : un bail mal rédigé, un diagnostic manquant ou un dépôt de garantie mal restitué peuvent vous coûter cher. La bonne nouvelle, c'est que tout cela se gère aujourd'hui sans agence et sans y passer ses week-ends, à condition d'être outillé et méthodique.

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