Défiscalisation immobilière : où on en est après la fin du Pinel (dispositif Jeanbrun)
Le Pinel s'est éteint fin 2024. Voici l'état réel des dispositifs de défiscalisation en 2026, avec l'arrivée du dispositif Jeanbrun.
Par Loan Devidal · 9 min de lecture
Pendant dix ans, « défiscaliser dans l'immobilier » rimait avec Pinel. Ce n'est plus le cas : le Pinel s'est éteint fin 2024. Depuis, le paysage a changé, avec un nouveau venu en 2026. Voici l'état réel des dispositifs, pour ne pas courir après un avantage qui n'existe plus.
Le Pinel, c'est fini
Le dispositif Pinel, qui offrait une réduction d'impôt pour l'achat d'un logement neuf mis en location, a définitivement pris fin le 1er janvier 2025. On ne peut plus y souscrire. Seuls les investissements réalisés avant cette date continuent de produire leurs effets jusqu'au terme de l'engagement initial (6, 9 ou 12 ans). Si un vendeur vous parle encore de « Pinel » pour un achat aujourd'hui, méfiance : le dispositif n'existe plus pour les nouveaux investissements. Son ancêtre le Scellier avait, lui, disparu bien avant (2012).
Le nouveau venu : le dispositif Jeanbrun (2026)
Créé par la loi de finances pour 2026 et entré en vigueur le 21 février 2026, le dispositif Jeanbrun (ou « statut du bailleur privé ») remplace le Pinel avec une logique très différente. Fini la réduction d'impôt directe : place à l'amortissement. Vous déduisez chaque année une fraction de la valeur du bien de vos revenus fonciers, comme le fait un loueur en meublé.
Les grandes lignes :
- Il concerne un logement loué nu, dans un immeuble collectif, acheté neuf ou ancien avec travaux lourds, avec un engagement de location de 9 ans.
- La base amortissable est fixée forfaitairement à 80 % du prix (les 20 % restants représentant le terrain, non amortissable).
- Le taux d'amortissement dépend du niveau de loyer consenti : plus le loyer est modéré (intermédiaire, social, très social), plus le taux est élevé (de l'ordre de 3 à 5,5 % par an selon neuf/ancien et niveau social).
- L'avantage est plafonné (autour de 12 000 € d'amortissement déductible par an).
En clair : Jeanbrun récompense le bailleur qui loue un peu moins cher que le marché, par un allègement d'impôt étalé, pas par un chèque immédiat.
Les dispositifs toujours actifs
| Dispositif | Pour qui / quoi | Avantage |
|---|---|---|
| Loc'Avantages | Bien déjà possédé, loyer plafonné, locataire sous conditions de ressources | Réduction d'impôt de 15 à 35 % des loyers, jusqu'à fin 2027 |
| Denormandie | Ancien à rénover en ville moyenne, ≥ 25 % du budget en travaux | Réduction d'impôt de 12 à 21 % selon la durée, jusqu'au 31/12/2027 |
| Déficit foncier | Travaux d'entretien/rénovation sur un bien loué nu | Déduction des revenus fonciers, puis du revenu global |
| LMNP au régime réel | Location meublée | Amortissement du bien et du mobilier |
Comment s'y retrouver
- Vous achetez du neuf en acceptant un loyer modéré : regardez le dispositif Jeanbrun.
- Vous rénovez de l'ancien dans une ville moyenne : Denormandie.
- Vous possédez déjà un bien et acceptez un loyer plafonné : Loc'Avantages.
- Vous faites de gros travaux sur un bien loué nu : le déficit foncier.
- Vous louez meublé : le LMNP au réel reste souvent le plus avantageux.