Bien mesurer la surface : loi Boutin et loi Carrez
Boutin pour louer, Carrez pour vendre. Deux mesurages différents, une confusion permanente — et un risque réel si vous vous trompez.
Par Loan Devidal · 6 min de lecture
Deux lois, deux façons de mesurer un logement, et une confusion permanente. Boutin pour louer, Carrez pour vendre : se tromper de règle, c'est risquer un litige ou une baisse de loyer. Voici comment ne plus les mélanger.
La règle en une phrase
La loi Boutin s'applique quand vous louez, la loi Carrez quand vous vendez un bien en copropriété. Deux mesurages différents, pour deux situations différentes. En tant que bailleur, c'est la loi Boutin qui vous concerne au quotidien.
La surface Boutin : la surface habitable du bail
Depuis la loi Boutin de 2009, tout bail de location d'un logement à usage de résidence principale doit mentionner la surface habitable. La surface habitable est définie par l'article R.111-2 du Code de la construction et de l'habitation : c'est la surface de plancher, une fois déduits les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres.
Sont exclus du calcul : les combles non aménagés, caves, sous-sols, garages, balcons, terrasses, loggias, vérandas, ainsi que toute partie dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m. C'est cette surface, souvent plus petite que ce qu'on imagine, qui doit figurer dans le bail.
La surface Carrez : la surface privative de la vente
La loi Carrez concerne la vente d'un lot de copropriété. Elle mesure la surface privative des parties d'une hauteur d'au moins 1,80 m. Différence importante : la surface Carrez n'exclut pas les mêmes éléments que la Boutin. Résultat, pour un même logement, la surface Carrez affiche en général quelques mètres carrés de plus que la surface Boutin.
Retenez : Carrez ≥ Boutin. Si vous voyez deux surfaces différentes sur les documents d'un même bien, c'est normal, elles ne mesurent pas la même chose.
Le tableau pour ne plus confondre
| Loi Boutin | Loi Carrez | |
|---|---|---|
| Quand ? | Location (résidence principale) | Vente en copropriété |
| Mesure | Surface habitable | Surface privative |
| Document | Le bail | L'acte de vente / le compromis |
| Surface affichée | La plus petite | La plus grande |
| Seuil de hauteur | 1,80 m | 1,80 m |
Le risque si vous vous trompez
Pour une location, si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle annoncée dans le bail, le locataire peut demander une baisse de loyer proportionnelle. Exemple : un bail annonce 50 m², le logement en fait 46. L'écart dépasse 5 %, le locataire peut exiger de payer son loyer sur la base de 46 m² et non de 50. Sur des années, la note peut être salée. À l'inverse, sur-déclarer la surface pour justifier un loyer plus élevé se retourne mécaniquement contre vous.