DPE et passoires thermiques : la loi Climat et Résilience
G interdit depuis 2025, F en 2028, E en 2034 : le calendrier qui rythme désormais la mise en location de tout bailleur.
Par Loan Devidal · 8 min de lecture
C'est sans doute la loi qui inquiète le plus les bailleurs aujourd'hui. La loi Climat et Résilience de 2021 interdit progressivement la location des logements les plus énergivores, les fameuses « passoires thermiques ». Si vous possédez ou visez un bien mal noté, ce calendrier vous concerne directement.
Le DPE, la pièce maîtresse
Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) note chaque logement de A (très économe) à G (très énergivore). Il est obligatoire pour louer, doit être annexé au bail, et il est désormais opposable : un locataire peut se retourner contre vous si la performance réelle ne correspond pas à la note affichée. Depuis sa réforme de 2021, il repose sur une méthode de calcul unique et plus fiable.
Le calendrier des interdictions (à connaître par cœur)
La loi retire progressivement du marché locatif les logements les plus énergivores. Un logement interdit à la location ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail ni d'un renouvellement.
| Classe DPE | Interdit à la location |
|---|---|
| G | Depuis le 1er janvier 2025 |
| F | À partir de 2028 |
| E | À partir de 2034 |
En outre-mer, ce calendrier est décalé de quelques années. À cela s'ajoute, depuis 2023, l'interdiction d'augmenter le loyer des passoires (F et G), y compris la révision annuelle ou à la relocation.
Ce que ça change pour vous, concrètement
Si vous possédez un bien classé F ou G, vous êtes sur un compte à rebours. Trois options :
- Rénover pour remonter la note (isolation, chauffage, ventilation, menuiseries). C'est la voie durable, souvent finançable en partie par des aides (MaPrimeRénov', CEE, éco-PTZ).
- Vendre avant l'échéance, en sachant que la décote « passoire » est déjà intégrée par les acheteurs.
- Changer d'usage (revente, occupation personnelle), si la rénovation n'est pas rentable.
Si vous achetez pour louer, le DPE devient un critère d'achat aussi important que l'emplacement. Un bien classé F ou G se négocie moins cher, mais intégrez le coût des travaux dans votre calcul de rentabilité : une passoire mal évaluée peut transformer une bonne affaire en gouffre.
Le piège à éviter
Acheter une passoire « pas chère » pour louer, sans chiffrer les travaux ni vérifier leur faisabilité (certaines copropriétés bloquent, certains bâtiments anciens sont difficiles à rénover). La décote à l'achat ne compense pas toujours le coût de la remise aux normes. Un audit énergétique, obligatoire à la vente pour les biens F et G, vous donne une estimation chiffrée des travaux : lisez-le avant de signer.