SARL de famille et SAS immobilière : les autres montages
Deux montages pour louer en meublé à plusieurs ou monter un projet ambitieux, quand la SCI classique ne suffit plus.
Par Loan Devidal · 8 min de lecture
La SCI n'est pas le seul véhicule pour louer via une société. Deux autres montages reviennent souvent, surtout dès qu'on veut louer en meublé ou monter un projet plus ambitieux : la SARL de famille et la SAS immobilière. Voici quand ils ont du sens.
La SARL de famille : la solution pour le meublé à plusieurs
Une SARL de famille est une SARL classique, mais réservée aux membres d'une même famille (conjoints, parents, enfants, frères et sœurs). Son grand intérêt : elle peut opter pour l'impôt sur le revenu de façon durable, sans limite de temps, contrairement à une SARL normale.
Pourquoi c'est précieux : elle permet de louer en meublé à plusieurs tout en gardant la fiscalité BIC avantageuse du LMNP (amortissement compris). C'est exactement ce que la SCI classique ne sait pas faire. Pour une famille qui veut investir ensemble dans du meublé, c'est souvent le bon outil.
Exemple : trois frères et sœurs veulent acheter et louer deux appartements meublés étudiants à Nice. En SCI, le meublé les ferait basculer à l'IS. Ils créent donc une SARL de famille à l'IR : ils louent en meublé, amortissent les biens comme en LMNP, et se répartissent les résultats selon leurs parts. Ils gardent l'avantage fiscal du meublé tout en investissant à plusieurs.
Points de vigilance : uniquement entre membres d'une même famille, formalisme de société, et le gérant majoritaire relève du régime social des indépendants (cotisations sur sa rémunération).
La SAS immobilière : la souplesse pour les projets ambitieux
La SAS (Société par Actions Simplifiée) immobilière est obligatoirement à l'impôt sur les sociétés. On la choisit pour trois raisons :
- Une grande souplesse statutaire : vous organisez librement la gouvernance, l'entrée d'investisseurs, la répartition des pouvoirs. Idéal quand plusieurs associés non familiaux se lancent ensemble.
- Le régime social du président : il est assimilé salarié, mieux couvert que le gérant de SARL, mais avec des cotisations plus élevées.
- La crédibilité et l'évolutivité : plus facile de faire entrer des associés ou de lever des fonds qu'en SCI.
Revers : IS obligatoire (donc plus-value lourde à la revente, comme toute société à l'IS qui amortit), comptabilité complète, coûts de fonctionnement supérieurs. La SAS est surproportionnée pour un ou deux biens ; elle prend son sens sur des projets à plusieurs associés ou à visée entrepreneuriale (marchand de biens, gros patrimoine locatif).
Le comparatif des montages en société
| SCI | SARL de famille | SAS immobilière | |
|---|---|---|---|
| Associés | 2 min., libres | Même famille | 1 min., libres |
| Fiscalité | IR (option IS) | IR durable (ou IS) | IS obligatoire |
| Meublé possible ? | Non (bascule IS) | Oui, avec avantage LMNP | Oui (mais à l'IS) |
| Idéal pour | Transmission, location nue | Meublé en famille | Projets ambitieux, investisseurs |
| Responsabilité | Indéfinie | Limitée aux apports | Limitée aux apports |
Comment choisir en une phrase
- Vous louez nu et pensez transmission : SCI.
- Vous louez meublé en famille : SARL de famille.
- Vous montez un projet ambitieux à plusieurs, non familial : SAS.
- Vous avez un ou deux biens, seul : restez en nom propre, aucune société ne se justifie.