Les lois que tout bailleur doit connaître
Le droit locatif tient en 5 ou 6 textes. La carte complète pour savoir quelle loi régit quoi, et où creuser selon votre situation.
Par Loan Devidal · 7 min de lecture
La location est l'un des domaines les plus encadrés du droit français. Bonne nouvelle : vous n'avez pas besoin d'être juriste. Cinq ou six textes suffisent à couvrir 95 % de votre quotidien de bailleur. Voici la carte, pour savoir quelle loi régit quoi et où creuser.
Le panorama en un coup d'œil
| Texte | Ce qu'il régit |
|---|---|
| Loi du 6 juillet 1989 | LE socle : bail, durée, préavis, dépôt de garantie, révision du loyer |
| Décret du 26 août 1987 | Réparations locatives : qui paie quelle réparation |
| Loi ALUR (2014) | Bail type obligatoire, encadrement des loyers, pièces justificatives limitées |
| Loi ELAN (2018) | Bail mobilité, ajustements de l'encadrement des loyers |
| Loi Le Meur (2024) | Durcissement des règles pour les meublés de tourisme (Airbnb) |
| Climat et Résilience (2021) | Interdiction progressive de louer les passoires thermiques (DPE) |
| Loi Boutin / Loi Carrez | Surface habitable à indiquer au bail / à la vente d'un lot |
| Pinel, Denormandie... | Dispositifs de défiscalisation, à part du cadre locatif classique |
La loi qui change tout aujourd'hui : Climat et Résilience (2021)
Interdiction progressive de louer les passoires thermiques : logements classés G interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, F à partir de 2028, E à partir de 2034. Si votre bien approche de ces seuils, c'est le texte à surveiller en priorité.
L'erreur de débutant : croire que le bail fait la loi
La loi de 1989 est d'ordre public : toute clause qui y contrevient (interdire les animaux en logement vide, faire payer la taxe foncière au locataire, retenir le dépôt sans justificatif) est réputée non écrite, même signée. Vous ne pouvez pas contractualiser au-dessus de la loi.
Check-list des textes selon votre situation
| Votre situation | Textes à connaître |
|---|---|
| Location vide, résidence principale | Loi 1989 + décret 1987 + ALUR |
| Location meublée | Loi 1989 (volet meublé depuis ALUR) + décret 2015 sur le mobilier |
| Logement énergivore | Loi Climat et Résilience en priorité |
| Rédaction d'un bail | Surface loi Boutin |
| Investissement défiscalisant | Lois de finances (dispositif en cours) |