La loi du 6 juillet 1989 : le socle de la location
LA loi de référence de la location de résidence principale : durée du bail, dépôt de garantie, révision du loyer, congé. Ce qu'il faut en retenir.
Par Loan Devidal · 8 min de lecture
Si vous ne deviez lire qu'un seul texte en tant que bailleur, ce serait celui-ci. La loi du 6 juillet 1989 régit la quasi-totalité des rapports entre propriétaire et locataire pour une résidence principale. Voici ce qu'elle contient vraiment.
Ce qu'elle couvre
À l'origine pensée pour la location vide, elle encadre aussi le meublé depuis la loi ALUR de 2014. Elle s'applique à la résidence principale du locataire (pas aux locations saisonnières ni aux résidences secondaires).
Les règles clés du bail
| Location vide | Location meublée | |
|---|---|---|
| Durée du bail | 3 ans (6 si bailleur société) | 1 an (9 mois si étudiant) |
| Dépôt de garantie | 1 mois de loyer hors charges | 2 mois de loyer hors charges |
| Préavis locataire | 3 mois (1 mois en zone tendue ou motif) | 1 mois |
| Préavis bailleur | 6 mois | 3 mois |
Révision du loyer : possible une fois par an seulement si une clause le prévoit, et uniquement selon l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE. Restitution du dépôt : sous 1 mois après l'état des lieux de sortie si tout est conforme, 2 mois s'il y a des retenues, qui doivent être justifiées (devis, factures).
Le congé
Le locataire peut donner congé à tout moment, préavis de 3 mois (réduit à 1 mois en zone tendue, ou pour santé, mutation, perte d'emploi). Le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail, avec 6 mois de préavis en vide (3 mois en meublé), et seulement pour trois motifs : vendre le logement, le reprendre pour y habiter ou y loger un proche, ou un motif légitime et sérieux (impayés répétés, troubles).
Les clauses interdites
La loi de 1989 est d'ordre public. Sont réputées non écrites, même signées :
- Faire payer la taxe foncière au locataire.
- Interdire les animaux domestiques en location vide.
- Prévoir une résiliation automatique hors cas légaux.
- Imposer un mode de paiement unique.
Exemple : un bailleur inscrit « le locataire s'interdit de détenir tout animal ». Le locataire adopte un chat. Le bailleur ne peut rien faire : la clause est illégale en location vide, réputée non écrite. Il aurait pu, en revanche, agir en cas de nuisances réelles.