La loi ALUR : ce qu'elle a changé pour les bailleurs
Bail type, pièces justificatives limitées, encadrement des loyers, honoraires plafonnés : ce que cette réforme de 2014 a changé au quotidien.
Par Loan Devidal · 7 min de lecture
Votée en 2014, la loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) a modernisé en profondeur la loi de 1989. Beaucoup des règles que vous appliquez aujourd'hui sans y penser viennent d'elle.
Ce qu'ALUR a changé, avant / après
| Avant ALUR | Depuis ALUR |
|---|---|
| Bail rédigé librement | Bail type obligatoire, mentions fixées par décret |
| Pièces justificatives illimitées | Liste limitative des pièces exigibles |
| Loyer fixé librement | Encadré en zone tendue (loyer de référence majoré) |
| Honoraires d'agence libres, souvent à la charge du locataire | Partagés et plafonnés selon surface et zone |
| Meublé dans un quasi vide juridique | Encadré par la loi de 1989, règles propres |
Le bail type et l'état des lieux type
ALUR a imposé un modèle de bail réglementaire, dont les mentions obligatoires sont fixées par décret. Idem pour l'état des lieux. Vous devez utiliser la trame officielle, ce qui protège les deux parties.
La liste limitée des pièces exigibles
ALUR a fixé par décret la liste limitative des pièces justificatives autorisées (pièce d'identité, justificatif de domicile, de situation professionnelle, de ressources). Réclamer une photo, un relevé de compte ou un dossier médical est interdit.
L'encadrement des loyers en zone tendue
Dans les grandes agglomérations qui l'ont mis en place (Paris, Lyon, Lille, Montpellier, Bordeaux...), le loyer ne peut pas dépasser un loyer de référence majoré fixé par arrêté. Un dépassement expose le bailleur à rembourser le trop-perçu. À vérifier avant de fixer votre loyer si votre ville est concernée.
Le plafonnement des honoraires d'agence
ALUR a partagé et plafonné les frais d'agence à la mise en location : le locataire ne paie plus la totalité, et sa part est plafonnée selon la surface et la zone.
L'intégration du meublé
Avant ALUR, le meublé était un quasi vide juridique. Depuis, la location meublée de résidence principale est encadrée par la loi de 1989, avec ses règles propres (bail 1 an, dépôt 2 mois, liste de mobilier obligatoire fixée par le décret de 2015).
Exemple : un bailleur à Lyon veut relouer son T2 à 950 €. En vérifiant l'encadrement des loyers issu d'ALUR, il constate que le loyer de référence majoré pour ce bien dans ce quartier est de 820 €. S'il loue à 950 €, le locataire peut exiger la baisse et le remboursement de la différence. Il ajuste et évite le litige.