Réparations locatives : qui paie quoi ? (décret 87-712)
La source de conflit numéro un à l'état des lieux de sortie. Le décret de 1987 tranche : voici qui paie quoi, sans ambiguïté — tableau complet à l'appui.
Par Loan Devidal · 8 min de lecture
C'est la source de conflit numéro un entre bailleurs et locataires, surtout à l'état des lieux de sortie. La règle existe pourtant, et elle est précise. Elle tient dans un décret de 1987.
Le principe
Le décret du 26 août 1987 (n° 87-712) liste les réparations dites « locatives », à la charge du locataire. La logique : tout ce qui relève de l'entretien courant et des petites réparations du quotidien est pour le locataire. Les gros travaux, la vétusté et les pannes dues à l'usure normale sont pour le bailleur.
Qui paie quoi : le tableau complet
| À la charge du locataire (entretien courant) | À la charge du bailleur (gros travaux, vétusté) |
|---|---|
| Remplacer ampoules, fusibles, petites fournitures | Mise aux normes et gros travaux électriques |
| Remplacer joints de robinet, flexibles de douche | Remplacer une robinetterie usée par le temps |
| Dégorger canalisations, éviers, siphons | Réparer les canalisations principales, colonnes |
| Entretenir la chaudière (contrat annuel) | Remplacer une chaudière hors d'usage par vétusté |
| Détartrer le chauffe-eau | Remplacer un chauffe-eau vétuste |
| Ramoner les conduits de cheminée | Réparer les conduits de fumée défectueux |
| Entretenir la VMC et les bouches d'aération | Remplacer une VMC hors service |
| Reboucher les trous, refaire une peinture qu'il a dégradée | Refaire toiture, façade, traiter l'humidité structurelle |
| Entretenir le jardin dont il a la jouissance (tonte, taille) | Élaguer les gros arbres, réparer une clôture vétuste |
| Graisser et remplacer petites pièces (serrures, gonds, clés) | Remplacer volets, fenêtres, portes usés par le temps |
| Remplacer les vitres cassées de son fait | Réparer ce qui relève d'un vice de construction ou d'un cas de force majeure |
Cette liste n'est qu'un échantillon des cas les plus fréquents. En cas de doute sur une réparation absente du tableau, posez-vous la bonne question : est-ce de l'entretien courant du quotidien (locataire) ou une grosse remise en état liée à l'âge du bâtiment (bailleur) ?
La notion clé : la vétusté
C'est l'usure normale liée au temps, et c'est elle qui renverse souvent la règle. Même un élément listé « locataire » redevient à la charge du bailleur si la dégradation vient de la vétusté, d'une malfaçon, d'un vice de construction, d'un cas de force majeure ou d'une faute du bailleur. Un locataire ne paie jamais pour l'usure naturelle d'un équipement. Pour l'objectiver, on utilise une grille de vétusté (annexée au bail), qui applique un abattement selon l'âge de l'équipement.
Exemple : à la sortie, la peinture d'un locataire parti après 6 ans est défraîchie. Le bailleur veut retenir 800 € de remise en peinture. Avec une grille de vétusté (peinture amortie sur environ 7 ans), il ne reste quasiment rien d'imputable au locataire après 6 ans. S'il retient les 800 €, le locataire peut contester et récupérer la somme.